河北省物业收费管理办法及河北省城市住宅区物业管理条例

《办法》所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、运行、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。我省物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　装修押金不再收 小区停车不能乱要价

　　近两年，因小区停车费过高，不少业主被迫将家用汽车“流浪街头”，还有不少小区因停车问题矛盾升级。近日，省物价局和省住建厅联合出台了《河北省物业服务收费管理实施办法》（以下简称《办法》），新办法将从今年9月1日起实施，其中对最受关注的停车收费问题做了规定：停车服务费和规划的停车场地占用费实行政府指导价，由当地政府价格主管部门制定；车辆特约保管服务费实行市场调节价；已购买或租赁车位场地使用权的，合同约定使用期限内不再收取场地占用费；业主共有的道路或者其他场地上的停车场地占用费需依法经业主共同决定。

　　物业费收多少不能只物业定

　　《办法》所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、运行、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。我省物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　实行政府指导价的住宅区公共性物业服务收费，由设区市、县（市）人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准，并向社会公布。

　　物业服务合同应当约定物业服务内容、服务等级标准、收费标准、收费方式及收费

　　起始时间、合同终止情形、违约责任等内容。

　　停车服务费实行政府指导价

　　小区停车一直是备受业主关心的话题。新的《办法》规定，物业服务区域内的车辆停放服务收费管理，按照政府价格主管部门的有关规定执行。

　　住宅区的车辆停放服务包括提供场地、停车服务及车辆特约保管服务。停车服务费和规划的停车场地占用费实行政府指导价，由当地政府价格主管部门制定。车辆特约保管服务费实行市场调节价。已购买或租赁车位场地使用权的，合同约定使用期限内不再收取场地占用费。业主共有的道路或者其他场地上的停车场地占用费需依法经业主共同决定。

　　物业不得收取装修押金

　　新《办法》进一步明确了物业服务成本项目，包括人员费用、物业共用部位及共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部分及共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用。

　　其中，有以下情况不得计入成本项目：供水企业已接管物业服务区域内供水设施的，二次加压运行费用不得计入；保修期内应由建设单位履行保修职责而支出的维修费和应由住宅专项维修基金支出的维修和更新、改造费用不计入。物业共用设施设备运行维护费可单独制定。

　　按照规定，物业服务企业可以向业主收取装修垃圾和渣土清运费，具体标准及管理办法由当地政府价格主管部门制定；但是，不得向业主收取装修保证金（押金）、装修管理服务费、装修电梯使用费。

　　电梯广告应征得业主同意

　　目前，省会大部分小区的电梯都张贴着广告，而这些广告经营究竟谁有决定权？收益怎么分？都是一笔糊涂账。根据新《办法》，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　受业主或业主委员会委托实行小区出入证（卡）管理的，物业服务企业可按制作成本收取工本费，收费标准由当地政府价格主管部门制定。未经多数业主或业主委员会委托实行小区出入证（卡）管理的，不得收取出入证（卡）费。

　　河北省城市住宅区物业管理条例（草案）

　　第一章总则

　　第一条为规范物业管理行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，为居民创造安全、整洁、文明、舒适的居住环境，依照国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条本条例所称物业，是指住宅区内的房屋及其附属的设施、设备和相关场地。本条例所称物业管理，是指物业管理企业受业主（业主委员会）委托，对物业进行维修、养护、管理，提供相关服务的活动。本条例所称业主，是指物业的所有权人。本条例所称使用人，是指非业主的使用人。本条例所称物业管理企业，是指依法设立能独立承担民事责任从事物业管理、服务的组织。

　　第三条本条例适用于本省行政区域内的城市住宅区的物业管理。新建住宅区和配套设施比较齐全的城市旧住宅区，鼓励实行物业管理。配套设施不齐全的旧住宅区，由当地人民政府组织整治，创造条件逐步实行物业管理。整治期间房产产权单位组织自治管理。

　　第四条物业管理可以实行物业公司管理和业主自营式管理等多种管理模式。鼓励物业管理向社会化、专业化、市场化方向发展，提高物业管理水平。

　　第五条省人民政府建设行政主管部门是全省物业管理的行政主管部门。设区市、县（市、区）物业管理的主管部门由本级人民政府确定。各级人民政府的有关部门按照各自的职责，负责做好物业管理区域内的有关工作。

　　第二章业主、业主大会及业主委员会

　　第六条业主的权利：

　　（一）参加业主大会，享有表决权；

　　（二）享有业主委员会成员的选举权和被选举权；

　　（三）监督业主委员会的工作和物业管理企业的服务活动，对服务活动有评议权；

　　（四）依据合同约定要求相应的服务及其他权利；

　　（五）法律、法规和规章规定的其他权利。

　　第七条业主的义务：

　　（一）遵守物业管理法律、法规、规章；

　　（二）执行业主公约和业主大会、业主委员会的有关决议、决定。

　　（三）按照物业管理合同按时缴纳物业管理服务费；

　　（四）正确处理供水、排水、通行、通讯、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生等方面的相邻关系；

　　（五）法律、法规和规章规定的其他义务。

　　第八条业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，业主人数较多的可以按照比例推选业主代表组成业主代表大会（业主大会和业主代表大会以下统称业主大会）。每个住宅区物业管理区域的范围由设区市或县（市、区）物业管理主管部门根据省物业管理主管部门的有关规定划定。

　　第九条业主大会履行下列职责：

　　（一）选举或撤换业主委员会成员；

　　（二）审议通过或者修改业主公约和业主委员会章程；

　　（三）监督业主委员会的工作，听取并审议业主委员会的工作报告和经费预算执行情况的报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

　　（四）讨论确定物业管理合同；

　　（五）决定选聘、解聘物业管理企业以及本物业管理区域内物业管理的其它重大事项；

　　（六）讨论决定业主委员会专职、兼职人员的职数及报酬。

　　第十条住宅区实行物业管理的，应当成立业主委员会。设区市或者县（市、区）物业管理主管部门应当指导业主召开首次业主大会。

　　第十一条业主大会每年至少召开一次。召开业主大会应当有过半数以上的业主出席。业主的投票权数按一户一票权数计算；法律、法规另有规定的，从其规定。业主大会的决定，应当经出席会议的三分之二以上的业主表决通过。

　　第十二条业主可以书面委托代理人出席业主大会。首次以后的业主大会由业主委员会负责召集。业主委员会认为必要，或者经百分之十以上业主提议，应当召开业主大会，讨论业主大会职权范围内的事项。

　　第十三条业主委员会是业主大会产生的业主自治组织，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益，对业主大会负责。业主委员会在业主大会授权范围内的民事责任由全体业主共同承担。

　　第十四条业主委员会应当维护业主的权益，履行下列职责：

　　（一）召集和主持业主大会，报告物业管理实施情况；

　　（二）草拟业主公约、业主委员会章程和物业管理合同并报业主大会审查通过；

　　（三）提出选聘或者解聘物业管理企业方案；

　　（四）依照国家和本省有关规定，提出住宅共用部位、共用设施设备维修基金的续筹方案，对物业管理企业使用维修基金的情况进行监督；

　　（五）审议物业管理企业制订的年度物业管理计划和管理服务的重大措施；

　　（六）收集和反映业主、使用人对物业管理工作提出的意见和建议，监督、支持物业管理企业的管理服务活动；

　　（七）执行业主大会的有关决议、决定；

　　（八）对业主公约和物业管理制度的执行情况进行监督检查；

　　（九）业主大会赋予的其他职责。

　　第十五条一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。业主委员会成员一般应当由本物业管理区域内的业主担任。业主委员会成员的数量根据物业管理区域的规模，一般由五人以上的奇数业主组成。业主委员会的主任和副主任由业主委员会选举产生。业主委员会委员的任期为两年，可以连选连任。

　　第十六条业主委员会应当按照业主大会的决定和章程规定召开会议。会议必须由过半数成员出席，所做决定必须经全体成员三分之二通过。

　　第十七条业主委员会开展活动所需的费用，经业主大会审核通过后，由全体业主分担。

　　第十八条业主公约和业主大会作出的决定应当及时公布，并对全体业主和使用人具有约束力。业主转让或者出租物业时，应当将业主公约作为转让合同或者租赁合同的附件，对受让人或者承租人具有同等约束力。新业主须在办理转让手续后三十日内告知业主委员会和物业管理企业。

　　第三章物业管理企业与服务

　　第十九条物业管理企业的权利：

　　（一）依照物业管理合同和国家及本省的有关规定制定物业管理制度；

　　（二）根据物业管理合同和本省有关规定收取物业管理服务费用；

　　（三）劝阻、制止违反物业管理制度的行为，并对妨碍正常的物业管理行为造成的损失要求赔偿；

　　（四）要求业主委员会协助管理；

　　（五）根据业主和使用人的需求依法开展多种经营和专项服务。

　　第二十条物业管理企业的义务：

　　（一）履行物业管理合同，提供物业管理服务；

　　（二）接受业主、业主委员会的监督，听取业主、业主委员会和使用人的意见，改进和完善管理服务工作；

　　（三）定期公布物业管理服务费用和代管的住宅共用部位、共用设施设备维修基金的收支账目，接受质询和审计；

　　（四）接受物业管理主管部门的指导和监督；

　　（五）法律、法规和规章规定的其它义务。

　　第二十一条物业管理企业超越合同约定范围对业主有偿服务的，应当征得服务对象的同意。物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内的设施。

　　第二十二条物业管理服务分为基本服务和特约服务，实行物业管理的住宅区都必须保证基本服务。特约服务由业主或者业主大会决定。基本服务是指本条例第二十六条规定的事项，其标准由市或县人民政府制定。特约服务的内容和标准由物业管理企业和业主双方约定。

　　第二十三条新建住宅区在业主大会成立前，建设单位可以选聘物业管理企业对住宅区进行前期物业管理。新建住宅出售时，购房人与物业管理企业应当签订前期物业管理协议。业主大会成立后，业主委员会应当按照业主大会的决定或者授权及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并与物业管理企业签订书面物业管理合同。物业管理合同对全体业主具有约束力。

　　第二十四条业主委员会选聘物业管理企业可以采用招标的方式。

　　第二十五条物业管理合同一般包括下列主要内容：

　　（一）当事人和物业的基本情况；

　　（二）物业管理服务事项和服务质量要求；

　　（三）物业管理服务费用的标准和收取办法；

　　（四）维修资金的管理和使用要求；

　　（五）合同的期限、合同终止和解除的约定；

　　（六）违约责任和争议的解决办法；

　　（七）当事人约定的其他事项。

　　第二十六条物业管理合同中应当约定的物业管理服务事项包括：

　　（一）住宅自用部位和自用设备的日常维护；

　　（二）住宅共用部位的日常维护和管理；

　　（三）住宅共用设施设备及其运行、使用的日常维护和管理；

　　（四）环境卫生、绿化管理服务；

　　（五）物业管理区域内的公共秩序、交通等协助管理的事项；

　　（六）车辆停放及场地管理；

　　（七）业主和使用人委托的其他管理服务事项。

　　第四章物业的使用与维护

　　第二十七条新建物业在规划建设时，应当规划建设必要的物业管理配套设施。新建住宅小区在综合验收时，应有房地产管理部门参加。

　　第二十八条物业管理企业接管物业管理项目时，开发建设单位或业主委员会应当向物业管理企业移交下列物业档案资料：

　　（一）工程规划图、竣工总平面图；

　　（二）单体建筑、结构和设备竣工图；

　　（三）附属配套设施、地下管网工程竣工图；

　　（四）单项工程竣工验收证明材料；

　　（五）物业管理所需的其他档案资料；物业管理合同终止后，物业管理企业应当将前款规定的物业档案资料移交给业主委员会或者业主委员会指定的其他物业管理企业。

　　第二十九条物业管理区域内禁止下列行为：

　　（一）损坏房屋承重结构或者改变房屋外貌，擅自改变住房用途；

　　（二）占用、损坏或者擅自移动房屋共用部位、共用设施设备；

　　（三）未经有关部门批准搭建建筑物、构筑物和其他设施；

　　（四）攀折花木，损坏园林艺术雕塑或者其他绿化美化设施；

　　（五）随意堆放、倾倒垃圾、排放污水和其他废弃物；

　　（六）产生噪声的活动；

　　（七）堆放易燃、易爆、剧毒和放射性物品；

　　（八）违反国家和本省有关规定及业主公约在建筑物、构筑物上开设门窗或者张贴、涂写、刻画；

　　（九）违反物业管理制度摆设摊点，停放机动车辆；

　　（十）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

　　第三十条物业管理区域内按规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变使用性质。确需改变的，应当报城市规划等有关部门批准。

　　第三十一条任何单位和个人不得擅自占用或者挖掘物业管理区域内的道路、场地。因进行住宅维修等特殊情况确需占用或者挖掘的，应当与物业管理企业签订协议，并在约定的时间内恢复原状。

　　第三十二条利用物业管理区域内的住宅设置户外广告等经营性设施，应当征得有关业主、业主委员会和物业管理企业的同意，并向业主委员会缴纳相关费用，用于住宅共用部位、共用设施设备维修。

　　第三十三条物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门维修养护的，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。

　　第三十四条物业管理企业对住宅的共用部位、共用设施设备进行维修时，有关业主和使用人应予以配合。业主、使用人对住宅的自用部位、自用设备进行维修时，不得影响住宅的共用部位、共用设施设备的使用功能。

　　第三十五条业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守法律、法规、规章有关规定，并事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人，并对其装饰装修活动进行监督。发现违反本条例行为的，应当及时劝阻，对不听劝告的应书面报告有关部门。

　　第三十六条物业管理企业应当从收取的物业管理服务费中安排一定比例的费用作为住宅共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金属全体业主所有，专项用于住宅的共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新、改造；动用维修基金需经业主大会决定。修基金的筹集、使用和管理的具体办法，按照国家有关规定执行。

　　第五章物业管理费用及专用房屋

　　第三十七条物业管理服务收费，应当遵循合理、公开、公平以及与服务水平相适应的原则。物业管理基本服务费实行政府指导价，特约服务费由双方约定。确定政府指导价，应当依法举行价格听证会，并予以公布。

　　第三十八条物业管理服务费用由物业管理企业按照物业管理合同的约定向业主收取。业主与使用人约定由使用人缴纳费用的，从其约定，但业主负有最终缴纳责任。开发建设单位未售出、租出的住宅，物业管理服务费用由开发建设单位承担。

　　第三十九条在前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业管理费用，由开发建设单位承担。

　　第四十条实行物业管理的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位向业主和使用人收取费用，应当收费到每一住户或者使用人。上述单位委托物业管理企业代收费用的，双方应当签订有偿服务合同。

　　第四十一条新建商品住宅出售单位应当按照国家和本省规定的保修期和保修范围，承担住宅的保修责任。发建设单位委托物业管理企业承担物业保修期内的保修义务的，应当按约定支付保修费用。维修责任人未委托的应当采取必要措施保证保修义务的履行，在紧急情况下，使用人不能及时找到维修责任人的，可以约请物业管理企业维修，物业管理企业应当及时受理，维修费用由保修义务责任人承担。

　　第四十二条开发建设单位在移交城市住宅区时，应当向业主委员会移交物业管理用房和商业用房，移交的比例由各设区市人民政府确定。移交的物业管理用房和商业用房按成本摊入商品房造价的，其产权归全体业主共有，物业管理企业使用物业管理用房应当支付使用费。商业用房和住宅区内其他有经营收入的共用设施设备和场地对外租赁，由业主大会决定，其经营收入归全体业主共有，用于补贴住宅区的物业管理服务费用。

　　第六章法律责任

　　第四十三条业主大会、业主委员会作出的决定违反本条例的规定或者损害公众利益的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主业主委员会违反本条例的规定开展活动或者不能正常履行职责的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其停止活动，进行整改，由责任人承担责任，直至宣布解散、重新选举业主委员会。

　　第四十四条擅自扩大收费范围、提高收费标准的，由县级以上人民政府价格主管部门根据有关法律、法规和规章的规定予以处罚。物业管理企业违反物业管理合同，业主委员会或业主可以依照合同的约定依法追究其民事责任。

　　第四十五条单位和个人擅自占用或者挖掘物业管理区域内的道路、场地的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令改正，造成损失的，应当承担赔偿责任。物业管理企业对住宅的共用部位、共用设施设备进行维修时，因相邻业主、使用人阻碍维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当承担修复或者赔偿责任。

　　第四十六条业主、使用人对住宅的自用部位、自用设备进行维修时，影响住宅的共用部位、共用设施设备的使用功能或者造成毗连房屋损坏的，责任人应当承担维修或者赔偿责任。

　　第四十七条开发建设单位未依照本条例的规定向业主委员会移交物业管理用房，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期提供物业管理用房，或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理用房的价款。情节严重的，可以吊销其房地产开发资质证书。

　　第四十八条违反本条例规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，应退还本息，赔偿 损失。依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十九条业主、使用人未按照物业管理合同的约定缴纳物业管理服务费用的，由双方协商解决；协商不成的，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第七章附则

　　第五十条本条例中下列用语的含义：

　　（一）住宅的共用部位是指业主共用的住宅建筑承重结构部位（包括屋顶、楼板、梁、柱、内外承重墙体、基础）、户外墙面、楼梯间、走廊通道、垃圾道、烟道、排气孔道、公用门厅、内天井和设备层等；

　　（二）住宅的共用设施设备是指业主共用的上下水管道、落水管、水箱、锅炉、加压水泵、电梯、公用电视天线、供电线路、照明设施、锅炉、暖气管道、煤气管道、消防设施，以及绿地、道路、信报箱、传达室、公共厕所、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；

　　（三）住宅的自用部位、自用设备是指住宅建筑分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台，水、电、煤气的户表及其以内的管线、器具，暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等；独户住宅的院墙及其以内的建筑物、构筑物和配套设备等。第五十一条未设镇建制的工矿区和集镇、村庄住宅区的物业管理，以及非住宅物业的管理，可以参照本条例执行。